Покупка вторичного жилья – рискованное дело. Купленное на «вторичке» жилье могут запросто конфисковать по суду — Как же так, ведь есть срок исковой давности

Как стало известно «Газете.Ru», МЭР готовит поправки, которые позволят гражданам сохранить жилье, даже если вскроется, что оно было незаконно приватизировано. Сейчас такое жилье могут конфисковать в пользу государства даже у добросовестного покупателя. Кроме этого, планируется ввести компенсацию для владельцев лишившихся по этой схеме квартир.

Практика конфискации незаконно приватизированных квартир может прекратиться. Соответствующие поправки Министерство экономического развития подготовило в ст. 302 ч. 1 Гражданского кодекса России и ст. 3 Жилищного кодекса России. Планируется, что они вступят в силу в декабре этого года.

«Законопроект направлен на создание дополнительной меры защиты гражданина от утраты единственного жилья. Для этого предлагается закрепить в законодательстве правило о том, что не может быть истребовано приватизированное ранее жилое помещение у добросовестного приобретателя - гражданина, для которого оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Также будет проработана возможность распространения указанного правила и на иные категории граждан, нуждающихся в особой социальной защите», - сообщили «Газете.Ru» в министерстве.

Речь идет о квартирах, которые в свое время были незаконно приватизированы. Спустя годы подлог может вскрыться, и жилье будет изъято. Поскольку проверить законность приватизации невозможно, от потери квартиры, приобретенной на вторичном рынке, никто не застрахован.

«Квартиру приватизируют на того, кто не имеет на нее никакого права. Например, умер владелец жилья, а через год у него неожиданно появляются «законные» наследники, которые приватизируют квартиру на себя и продают ее. Оформление незаконной приватизации, как правило, происходит при участии представителей местных властей. Эта квартира может потом сменить ряд владельцев. Спустя годы ее приобретает на вторичном рынке законопослушный покупатель. Он проверит ее в ЕГРП, где ему скажут, что квартира числится в собственности и на нее нет ограничений. Совершает покупку, несет договор в Росреестр, где еще раз проверяют и регистрируют сделку. А спустя пять лет вдруг выясняется, что первый хозяин ее незаконно приватизировал.

В подделке документов участвовал департамент имущества, который выставляет иск и возвращает жилье в муниципальную собственность», - описывает схему Александр Музыкантский, уполномоченный по правам человека в Москве. В итоге сейчас по всей России граждане, которые не совершали никаких противоправных действий, могут лишиться жилья. Судебная статистика нигде не раскрывается, но счет граждан, по такой схеме лишенных квартир, идет на тысячи, уверен Музыкантский.

«В течение недели после того, как мы подняли эту проблему, к нам пришли сотни обращений со всей России, причем это касается не только квартир, но и земельных участков, построек и нежилой недвижимости, которые мошенническим образом приватизируются при помощи администрации.

Проблема существует и заключается в том, что люди, которые не совершили никаких виновных действий, лишаются жилья, а мошенники и те, кто недобросовестно работал, выходят сухими из воды.

Даже если кого-то посадили, никакие санкции в плане возврата имущества, компенсации ущерба не применяются», - сообщил он.

В Минэкономразвития, в свою очередь, заявили, что, основываясь на решениях президиума Верховного суда Российской Федерации, судебные органы в настоящее время ориентированы на приоритет защиты прав добросовестных приобретателей ранее приватизированных жилых помещений и изучение всех обстоятельств приобретения жилья.

Потери компенсируют

Помимо этого, Жилищный кодекс могут дополнить нормой о компенсации ущерба, причиненного добросовестным приобретателям в результате принятия судебных решений по искам государственных органов и органов местного самоуправления, за счет средств бюджета органа власти, инициировавшего иск. В Минэкономразвития уточнили, что планируется ввести компенсацию в сумме рыночной стоимости жилья на момент отчуждения.

«Условием однократной выплаты компенсации может являться однозначно установленный статус добросовестности конкретного приобретателя. Добросовестность приобретения жилого помещения подлежит доказыванию в судебном порядке. До внесения изменений в законодательство России подлежит применению уже действующий механизм однократной компенсации за счет средств федерального бюджета. Критерием выплаты компенсации, безусловно, будет проверка добросовестности такого гражданина. Вместе с тем за гражданином сохраняется право вернуть изъятое имущество в судебном порядке», - сказали в ведомстве.

Впрочем, у юристов есть опасения, что добросовестность покупки будет нелегко доказать. Павел Герасимов, партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн», заметил, что добросовестность - критерий индивидуальный и оценочный.

«Судебная практика также выработала критерии определения добросовестности - в зависимости от количества сделок по отчуждению объекта; сроков владения каждым из собственников объектом недвижимости; цены объекта недвижимости, указанной в сделках; и так далее. Вместе с тем нередки случаи намеренного создания «иллюзии» добросовестного приобретения», - заметил юрист.

Также не совсем понятно предложение о выплате компенсации из бюджета лицу, у которого квартира обратно в бюджет и истребована.

«В таком случае проще такому лицу оставлять квартиру. Ведь компенсация явно должна быть равна рыночной стоимости квартиры, иначе особого смысла в такой компенсации нет. В противном случае подобные случаи могут привести к понятным злоупотреблениям», - заметил Герасимов.

Как напомнил юрист, по общему правилу лицо, у которого истребовано имущество, может требовать взыскания с лица, продавшего ему это имущество, уплаченную покупную цену. Таким образом могут быть восстановлены права бывшего покупателя.

«Конечно, нередки случаи, когда решение о взыскании состоялось, но самих денег от бывшего продавца получить невозможно. В таком случае было бы справедливо при наличии определенных критериев поддерживать пострадавшее лицо, но при условии усиления ответственности виновных. Если же речь идет о незаконности приватизации и «истребовании» квартиры от первого приобретателя квартиры, то при установлении его добросовестности речь должна идти не об истребовании квартиры у такого покупателя, а о взыскании убытков с самого чиновника, если по его вине была допущена незаконная приватизация», - считает Герасимов.

Дмитрий Шевченко, партнер адвокатского бюро «Замоскворечье», отметил, что эти поправки несправедливы по отношению и ко всем остальным добросовестным приобретателям.

«Получается, что ущемленными остаются все другие добросовестные приобретатели, если приобретенное ими имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. Почему хотят сделать исключения только в отношении незаконно приватизированного имущества (выбывшего из владения собственника в процессе приватизации помимо воли собственника), в этой связи мне не очень понятно. Чем выбытие помимо воли собственника в процессе приватизации отличается от выбытия помимо воли собственника в иных случаях, также мне представляется не очень понятным», - считает он.

Соответствующие изменения предлагается внести в ст. 302 Гражданского кодекса, регламентирующую порядок изъятия имущества у добросовестного приобретателя. Речь идет о недвижимости, когда-то принадлежавшей государственным или муниципальным органам, но впоследствии приобретенной гражданином на вторичном рынке. По мнению общественников, отобрать недвижимость у гражданина можно только после того, как в судебном порядке будет доказано, что последний приобретатель являлся участником преступных действий, в результате которых недвижимость незаконно выбыла из государственной (муниципальной) собственности. Но в целом органам власти предлагается запретить изымать жилье у добросовестных приобретателей в судебном порядке.

Отмечается, что вносить изменения в законодательство необходимо в связи с тем, что госорганы пока так и не приняли достаточных мер для защиты добросовестных приобретателей. Данную позицию в ходе круглого стола, посвященного судебной практике по изъятию жилья у добросовестных приобретателей, представил заместитель Секретаря ОП РФ Александр Музыкантский . Он отметил, что в настоящее время гражданам приходится отказываться от покупки недвижимости на вторичном рынке, чтобы защитить свои права.

Александр Музыкантский напомнил, что в 2015 году Президент РФ дал Правительству РФ ряд поручений, в частности, представить предложения по совершенствованию мер защиты добросовестных приобретателей, которые ранее приватизировали жилье, если иски к ним предъявляют государственные или муниципальные органы.

В своем докладе, текст которого имеется в распоряжении портала ГАРАНТ.РУ, общественники подчеркнули, что кабмин предложил всего две меры для решения обозначенной проблемы. Во-первых, законодательно закрепить запрет на истребование у добросовестного приобретателя единственного пригодного для проживания жилья. А во-вторых, разработать порядок компенсации ущерба гражданам, если у них изъяли жилое помещение. По оценке Палаты, такие меры не являются действенными для решения задачи, поставленной президентом. Ссылась на выступление главы государства в ОП РФ, члены Палаты пояснили, что он призвал освободить добросовестного приобретателя от любых проблем, связанных с его имуществом. Представляется, что предложенные меры мало способствуют решению данной задачи.

Также они подвергли критике законопроект1 Минэкономразвития России, которым предлагается предусмотреть порядок разовой компенсации за утрату жилья. К слову, в настоящее время данный документ проходит второе чтение в Госдуме. В нем указано, что разовая компенсация выплачивается в связи с утратой только единственного пригодного для постоянного проживания жилья. ОП РФ подчеркнула, что в законодательстве указанный термин не раскрывается. Палата добавила, что причины и цели предложения такого условия не указаны в пояснительной записке к документу.

Кроме того, условия, которые надо соблюсти для получения такой компенсации, общественники назвали запретительными. В частности, имеется в виду положение законопроекта, в соответствии с которым обратиться с иском к Минфину России за выплатой компенсации можно в случае смерти должника (который продал имущество и не компенсировал его стоимость при изъятии у добросовестного приобретателя), объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим. Причем в документе уточняется, что эти обстоятельства учитываются, если обязанности по выплате компенсации не могут перейти к правопреемнику и не могут быть реализованы доверительным управляющим.

Общественники подчеркнули, что большинство указанных условий могут быть установлены только в судебном порядке, и поэтому заинтересованному лицу придется пройти через череду судебных разбирательств.

Замечания ОП РФ затронули и судебную практику. Дело в том, что тогда же, в 2015 году, глава государства рекомендовал Верховному Суду Российской Федерации обобщить судебную практику по искам государственных и муниципальных органов к приобретателям жилья. В ноябре 2015 года Президиум ВС РФ выпустил Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления.

В соответствии с позицией ВС РФ, изложенной в данном обзоре, если муниципальный орган не совершал действий, направленных на отчуждение жилого помещения в собственность гражданина, однако право собственности на это жилое помещение было зарегистрировано за другим лицом (например, на основании впоследствии отмененного решения суда), которое в дальнейшем произвело его отчуждение, это дает суду основания для вывода о том, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. Следовательно, жилое помещение может быть истребовано в том числе и от добросовестного приобретателя.

Общественники подчеркнули, что добросовестные приобретатели не могут предусмотреть, что судебное решение, на основании которого они получили жилье, будет впоследствии отменено. Таким образом, по мнению ОП РФ, Суд призывает граждан заранее сомневаться в документах, выданных судами.

«Государство не оставляет гражданам никаких шансов, кроме как бегать в Европейский суд», – указала на проблему адвокат Мария Самородкина . Она подчеркнула, что проблемы должны решаться в рамках российской правоприменительной практики. Обратим внимание на то, что в соответствии с докладом ОП РФ, за период с 6 декабря 2011 года по 1 декабря 2016 года международный судебный орган удовлетворил 32 жалобы граждан в связи с изъятием у них жилья государством.

Ситуацию с изъятием жилья также прокомментировала адвокат Ольга Панкова . По ее словам, на добросовестного приобретателя нельзя возлагать те обязательства, которые он не может исполнить в силу закона.

По итогам обсуждения Александр Музыкантский призвал представителей госорганов обратить внимание на существующую проблему и учесть замечания общественной палаты.

В октябре текущего года Президиум ВС РФ утвердил " " (далее – Обзор). Вопреки логике названия, в документе не только рассматриваются примеры соответствующих дел, но содержатся прямые указания нижестоящим судам, как они должны поступать в тех или иных ситуациях. Оправдал ли документ ожидания экспертов, и как он соотносится с позициями ЕСПЧ и КС РФ разберемся далее.

Стоит отметить, что проблема изъятия госорганами органами квартир, приобретенных гражданами на вторичном рынке жилья, существует на протяжении многих лет. Одной из основных причин ее возникновения является незаконная приватизация или иное отчуждение квартир на основании поддельных документов и последующая их перепродажа. Когда госорганы узнают о факте мошенничества, то обращаются в суды с исками об истребовании помещения из чужого незаконного владения (). При этом ответчик, как правило, является вторым или третьим собственником квартиры и даже не подозревает, что давным-давно она была приватизирована незаконным путем (так называемый "добросовестный приобретатель").

Ситуация осложняется тем, что суды общей юрисдикции не выработали единообразную практику по таким делам. Предметом разногласий служит , которая позволяет изымать имущество у добросовестного приобретателя, только если оно было отчуждено против воли собственника. Здесь и возникает главное противоречие. С одной стороны приватизация происходит путем предоставления злоумышленником поддельных документов – то есть путем совершения мошеннических действий. Однако с другой – договор о приватизации госорган подписывает, то есть выражает свою волю на отчуждение имущества. В дальнейшем такие сделки и переход права собственности по ним еще и успешно проходят регистрацию в Росреестре. В связи с этим юристы давно отмечали острую необходимость в разъяснениях ВС РФ по данному вопросу.

Добросовестность приобретателя

НАША СПРАВКА

Под добросовестным приобретателем в понимается лицо, которое возмездно приобрело имущество у другого лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать.

В первую очередь Президиум ВС РФ перечислил обстоятельства, которые должны установить суды, чтобы понять является ли приобретатель добросовестным:

факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;
возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;
знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Также Президиум ВС РФ затронул вопрос о том, что должен доказать истец (государственный или муниципальный орган) и ответчик (приобретатель квартиры) при рассмотрении соответствующих споров. Так, истец должен доказать свое право собственности на спорное имущество и факт наличия этого имущества у незаконного владельца. При этом нахождение недвижимого имущества в реестре государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе истца сами по себе не являются доказательствами права собственности на это имущество или законного владения им. Ответчик же должен доказать, что жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке, и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение.

МНЕНИЕ

Елена Нахимова, адвокат АК № 16 "Нахимова и партнеры" Московской городской коллегии адвокатов:

"Из упомянутых положений Обзора следует, что истец избавлен от необходимости доказывать в суде выбытие у него жилого помещения помимо его воли. Это обстоятельство, как бы, презюмируется. Между тем, это, пожалуй, самый больной вопрос, поскольку все остальные перечисленные ВС РФ обстоятельства, которые должен доказать истец, носят объективный характер, а "выбытие помимо воли" – обстоятельство субъективное, основанное на судебной оценке.

Как известно, в российском законодательстве смысл термина "выбытие помимо воли" не раскрывается. На практике, за редким исключением, ставится знак равенства между понятием "выбытие помимо воли собственника" и "выбытие в связи с недобросовестными (непрофессиональными, халатными и тому подобными) действиями должностных лиц собственника". Судебная практика крайне нуждается в официальных разъяснениях по разграничению этих понятий (именно применительно к рассматриваемой категории споров)".

Что касается юридически значимых обстоятельств, которые надлежит доказывать ответчику, то здесь следует признать, что ВС РФ, к сожалению, придерживается точки зрения, что по данной категории споров презумпции добросовестности ответчика не имеется – на него возлагается бремя доказывать свою добросовестность. По моему мнению, вопрос о презумпции добросовестности ответчика является крайне принципиальным, поскольку в спорах с государственными органами и органами местного самоуправления граждане, безусловно, являются слабой стороной и требуют дополнительной государственной защиты и дополнительных гарантий своих прав и охраняемых законом интересов.

В своем Обзоре Президиум ВС РФ подчеркивает, что выясняя добросовестность приобретателя, судам необходимо учитывать не только наличие записи в ЕГРП о праве собственности продавца. Стоит выяснять, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего квартиру, и иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела. Например, устанавливается существовали ли на момент отчуждения обременения, включая наложенный арест, а также осматривал ли приобретатель жилое помещение до его приобретения

О добросовестности приобретателя может свидетельствовать и ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, а также выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности. При этом если приобретателю было известно, что к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, и если такие притязания впоследствии признаны правомерными, то добросовестным суд его признать не сможет.

МНЕНИЕ

Зиннур Зиннятуллин, адвокат Московской коллегии адвокатов "Князев и партнеры":

"Действительно недостающей судам позиции по защите добросовестных приобретателей в Обзоре не содержится. Система, вынуждающая покупателя при покупке квартиры досконально изучать все документы – не только непосредственного продавца, но и документы продавца своего продавца, и так далее, – продолжает действовать. Удивительно, почему, являясь гражданином правового государства, при покупке недвижимости нельзя ориентироваться только лишь на данные Росреестра. Казалось бы, логично – получить выписку из ЕГРП, осмотреть квартиру и считаться на этом основании добросовестным приобретателем. Увы, ВС РФ придерживается другой позиции".

Если приобретатель в итоге признан добросовестным, то, как уже говорилось выше, имущество у него может быть истребовано только, если оно выбыло от собственника против его воли. Что судам следует принимать во внимание при выяснении данного обстоятельства, также разъяснил Президиум ВС РФ в своем Обзоре.

Воля собственника на отчуждение квартиры

Президиум ВС РФ рассматривает две основные ситуации.

Имущество выбывает от собственника в результате действий лица, которое не имело право его отчуждать. При этом уполномоченный орган не заключал договор об отчуждении квартиры и непосредственно не совершали каких-либо действий. Например, право собственности зарегистрировано в результате предоставления непосредственно в Росреестр фиктивных регистрационных документов или впоследствии отмененного решения суда. В таком случае квартира признается выбывшей против воли собственника, и может быть истребована из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя.

Правда, в данной ситуации возникает вопрос о том, как должны сказаться на судьбе добросовестного приобретателя ошибки или неправомерные действия должностных лиц не самого собственника, а других государственных органов (Росреестра, судов, ЗАГС), а также нотариальных контор. Во-первых, некоторые из них должны обеспечивать чистоту сделки и правильность оформления необходимых документов – но далеко не всегда исполняют эту обязанность. Во-вторых, основой для незаконной приватизации или иного отчуждения квартир часто являются поддельные доверенности, завещания, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о браке, судебные решения, которые невозможно изготовить без участия соответствующих должностных лиц.

"Вопрос о выбытии жилых помещений у государственных органов и органов местного самоуправления по вине должностных лиц других государственных органов и органов местного самоуправления не нашел отражения в Обзоре. Представляется, что по подобным ситуациям также должны быть даны разъяснения, причем, в пользу граждан, поскольку, только такой вывод напрашивается из анализа положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод и практики ЕСПЧ по правам человека", – комментирует Елена Нахимова.

ИЗ ПОСТАНОВЛЕНИЯ

"При таком количестве регулятивных органов, обеспечивающих чистоту титула, ни заявительница, ни иное третье лицо – покупатель квартиры – не должны были оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не могло оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества. <….> Европейский Суд напоминает, что ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц [в контексте рассмотренного ЕСПЧ дела – покупателей квартиры. – Ред .], особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица".

Стоит отметить, что в рассматриваемом Обзоре Президиум ВС РФ также в очередной раз подчеркнул, что суды общей юрисдикции должны учитывать правовые позиции, сформулированные в Постановлениях ЕСПЧ, вынесенных в отношении России (на основании Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2013 г. № 21 " ").

Имущество выбывает от собственника в результате его собственных действий. К примеру,государственный или муниципальный орган подписал договор о передаче квартиры в собственность гражданину, то есть совершил действия по отчуждению. Однако сделка была совершена на основании поддельных документов и является недействительной в силу закона. Тем не менее, как отметил Президиум ВС РФ, в такой ситуации недействительность сделки по отчуждению жилого помещения сама по себе не свидетельствует о выбытии недвижимого имущества помимо воли собственника.

Так, имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, если будет установлено, что уполномоченный орган мог проверить соответствие представленных документов действительности, однако не проявил должной осмотрительности. В таком случае воля собственника жилья выражена им при выдаче соответствующих правоустанавливающих документов, а также при регистрации договора и права собственности на спорную квартиру.

Практика самого ВС РФ и ряда нижестоящих судов это подтверждает, в частности они отмечают, что проверка документов входит в обязанности госоргана, заключающего договор о приватизации. Кроме того, исходя из позиций судов можно сделать вывод, что подписанный и зарегистрированный в Росреестре договор об отчуждении имущества сам по себе уже свидетельствует о волеизъявлении собственника. Наличие пороков воли (обмана, заблуждения) в данной ситуации не имеет значения.

В сходном духе высказался и КС РФ: согласно его позиции, законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции [каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. – Ред. ] ().

Тем не менее, как отмечалось в опубликованном в 2013 году специальном докладе Уполномоченного по правам человека в городе Москве Александра Музыкантского (сейчас – заместитель Секретаря ОП РФ) о проблеме защиты прав добросовестных приобретателей, несмотря на позиции ЕСПЧ, ВС РФ и КС РФ судами города аналогичным делам до сих пор выносятся решения не в пользу добросовестных приобретателей. При этом процент решений, вынесенных в московском регионе в пользу граждан-добросовестных приобретателей является незначительным. Особое внимание к данной проблеме и ее острота именно в Москве не случайна в силу объемного рынка более дорогостоящей по сравнению с регионами недвижимости. При этом, по словам Александра Музыкантского, в других субъектах РФ такой проблемы практически нет.

МНЕНИЕ

Александр Музыкантский, заместитель Секретаря Общественной палаты РФ:

"Во многих регионах судебной практики по проблеме добросовестных приобретателей жилья нет, а там, где есть, она решается в подавляющем большинстве случаев в пользу жителей. Местным органам исполнительной власти суды отказывают в виндикации [истребовании имущества из чужого незаконного владения – Ред. ]. Причем отказывают очень часто со ссылкой на то самое решение ЕСПЧ и решение ВС РФ и со ссылкой на простую логику: если вы сами подписали документ о приватизации, чего же вы теперь говорите, что она незаконна?".

Условия применения виндикации и признания сделки недействительной

Президиум ВС РФ также разграничил основания применения и . Первые нормы регулируют истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), требуют выяснения добросовестности приобретателя, воли собственника на отчуждение имущества, возмездности сделки и не предусматривают признание ее недействительной. Вторые же нормы предполагают признание сделки недействительной, не влекущей юридических последствий, а также возврат переданного имущества независимо от добросовестности или недобросовестности сторон.

Если ответчик (приобретатель) непосредственно не заключал с истцом (государственным или муниципальным органом) договор о передаче жилья, а приобрел это имущество у другого лица в рамках последующих сделок, то применяются правила . При этом неважно, какой способ защиты своего права выбрал истец: иск об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения () или о признании недействительными сделок по отчуждению квартиры (), либо заявление таких требований одновременно. Если будет установлено, что приобретатель добросовестный, то в удовлетворении исковых требований в порядке должно быть отказано.

Однако самая первая сделка, которая заключена непосредственно между государственным или муниципальным органом и лицом, которому была передана квартира, может быть признана недействительной на основании , например в целях последующего взыскания убытков с мошенника. Ранее аналогичную позиции по данному вопросу также высказал и КС РФ (). Данная позиция представляется крайне важной, так как на практике при удовлетворении исков об истребовании жилья у добросовестных приобретателей суды иногда одновременно применяют и , которые, как следует из позиций ВС РФ и КС РФ, имеют различный предмет регулирования.

Исчисление сроков давности

Президиум ВС РФ отметил, что к искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, составляющий три года с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о наличии соответствующей записи в ЕГРП ( ; ).

Однако сама по себе запись в ЕГРП о праве на недвижимое имущество или его обременении не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поэтому момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из обстоятельств конкретного дела. Например, со дня, когда собственник узнал о возбуждении уголовного дела, совершении следственных действий ().

Данная позиция ВС РФ имеет существенное значение, так как иногда суды, рассматривая виндикационные иски к добросовестным приобретателям, неправильно определяют не только момент начала течения срока исковой давности, но и сам срок. В частности, руководствуются положениями о сроке исковой давности для защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения – так называемые негаторные иски (). Дело в том, что на негаторные иски срок исковой давности не распространяется вообще ().

В итоге квартиры у добросовестных приобретателей иногда истребуются через 10 и более лет после того, как госорган узнал о мошеннических действиях при ее отчуждении (решение Таганского районного суда г. Москвы от 17 сентября 2013 г. по делу № 2-1626/2013 , решение Таганского районного суда г. Москвы от 24 декабря 2013 г. по делу № 2-2678/2013, решение Головинского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2013 г. по делу № 2-3931/2013). и . Нельзя говорить, что к виндикационным искам не применяются сроки исковой давности, когда они применяются.

Таким образом, с одной стороны, обзор содержит полезную информацию, которая должна сыграть положительную роль в решении проблемы изъятия жилья у добросовестных приобретателей. Однако при этом некоторые актуальные вопросы защиты их прав так и остаются неразрешенными. Плюс, отдельные положения самого Обзора также воспринимаются неоднозначно.

Не стоит также забывать, что проблема добросовестных приобретателей лежит не только в сфере правоприменения, но и совершенно очевидно связана с коррупционной составляющей в государственных органах и нотариальных конторах. К такому выводу, в частности, пришли участники проходивших летом в ОП РФ по данной теме.

Не последнюю роль в решении этой проблемы играет и политическая воля руководителей высших должностных лиц, частности, города Москвы, которым ничто не мешает скорректировать политику субъекта РФ в данной части с учетом однозначных позиций ВС РФ, КС РФ, ЕСПЧ о недопустимости изъятия у граждан жилья из-за несовершенной работы государственных органов.

«Законопроект направлен на создание дополнительной меры защиты гражданина от утраты единственного жилья. Для этого предлагается закрепить в законодательстве правило о том, что не может быть истребовано приватизированное ранее жилое помещение у добросовестного приобретателя — гражданина, для которого оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Также будет проработана возможность распространения указанного правила и на иные категории граждан, нуждающихся в особой социальной защите», — сообщили «Газете.Ru» в министерстве.

В подделке документов участвовал департамент имущества, который выставляет иск и возвращает жилье в муниципальную собственность»,

— описывает схему Александр Музыкантский, уполномоченный по правам человека в Москве.

В итоге сейчас по всей России граждане, которые не совершали никаких противоправных действий, могут лишиться жилья. Судебная статистика нигде не раскрывается, но счет граждан, по такой схеме лишенных квартир, идет на тысячи, уверен Музыкантский.

Даже если кого-то посадили, никакие санкции в плане возврата имущества, компенсации ущерба не применяются», — сообщил он.

Потери компенсируют

Впрочем, у юристов есть опасения, что добросовестность покупки будет нелегко доказать. Павел Герасимов, партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн», заметил, что добросовестность — критерий индивидуальный и оценочный.

«Судебная практика также выработала критерии определения добросовестности — в зависимости от количества сделок по отчуждению объекта; сроков владения каждым из собственников объектом недвижимости; цены объекта недвижимости, указанной в сделках; и так далее. Вместе с тем нередки случаи намеренного создания «иллюзии» добросовестного приобретения», — заметил юрист.

Добросовестные покупатели квартир внезапно могут оказаться на улице. Фото Интерпресс/PhotoXPress.ru

Покупка на вторичном рынке жилья остается в России очень рискованной. В любой момент местные власти могут объявить недействительными документы о приватизации жилья - и отобрать квартиру у любого владельца даже после ее неоднократной перепродажи. В этих конфликтах надежду на справедливость дает только Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ), который восстанавливает право собственности для десятков россиян ежегодно. Отечественный Минюст уже много лет раздумывает над законодательным урегулированием итогов жилищной приватизации.

Европейский суд по правам человека в 2016 году вынес 30 решений в пользу россиян, подавших иски в связи с изъятием у них жилья государством. Об этом в среду сообщил замсекретаря Общественной палаты (ОП) РФ Александр Музыкантский.

Проблема изъятия государством квартир у добросовестных покупателей обсуждается уже много лет. Единственной причиной изъятия жилья, как правило, являются претензии к условиям приватизации. Квартира, которой сегодня владеет добросовестной покупатель, в прошлом могла быть приватизирована с нарушениями, ошибками или в результате мошенничества. В этом случае власти могут вернуть жилье в госсобственность.

Такая особенность российского законодательства и его правоприменительной практики делает покупку жилья на вторичном рынке весьма небезопасным делом. К примеру, в конце 2016 года сообщалось, что только по Москве в период с 2013 по 2015 год было подано 156 исков на истребование жилья. «Но даже эти цифры вызывают большие сомнения», – признает руководитель проекта «Защити свое жилье!» Светлана Гладышева. Только в нескольких районах города за искомый период было удовлетворено свыше 200 исков. При этом, подчеркивает Гладышева, настоящее количество исков госорганов к добросовестным приобретателям об истребовании и выселении граждан установить практически невозможно из-за несовершенства судебной статистики. Проблему изъятия жилья нельзя также назвать чисто московской. Подобная статистика поступает и из других регионов РФ, правда, в значительно меньших объемах.

При этом власти уже много лет не торопятся найти приемлемые решения российских жилищных конфликтов. К началу 2017 года ЕСПЧ вынес уже 32 решения в пользу российских граждан, пострадавших от подобных приватизационных нарушений. Но российские судебные инстанции не спешат учитывать решения ЕСПЧ. «Фактически за все время было исполнено два решения ЕСПЧ – в 2012 и 2015 годах», – сообщает Гладышева. В итоге единственной действенной защитой для приобретателей жилья сегодня становится отказ от покупки недвижимости на вторичном рынке, подчеркивает Александр Музыкантский.

Подобная ситуация, естественно, негативно сказывается в целом на рынке вторичной недвижимости, замечают эксперты «НГ». «У потенциального покупателя нет гарантий при заключении договора купли-продажи такой недвижимости (даже в случае предоставления необходимого пакета документов), что через некоторое время не обнаружатся существенные нарушения при проведении приватизации и его собственность не будет отчуждена. Кроме того, у него также нет средств защиты против такого изъятия», – признает юрист департамента HEADS Consulting Александра Елизарова.

«Зачастую на момент заключения сделки и регистрации перехода права собственности какая-либо информация о правопритязаниях третьих лиц, в том числе и госорганов, в Росреестре отсутствует, и в результате покупатель считает, что квартира свободна от претензий третьих лиц. Впоследствии покупатель узнает – как правило, уже в процессе судебного разбирательства, – что в юридической истории квартиры имеются пороки», – обращает внимание ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ольга Кладкова. «Поводом для отчуждения прав собственности на жилье может стать даже отсутствие визы чиновника на документе, не проставленной по невнимательности или небрежности. И сегодня это может стать основанием для признания перехода права собственности недействительным со всеми вытекающими, вплоть до выселения, последствиями», – добавляет старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева.

И даже такое понятие, как добросовестный приобретатель, оказывается весьма зыбким на отечественной почве. «В частности, если вы заключили сделку купли-продажи и занизили стоимость в договоре, вы можете быть признаны недобросовестным приобретателем», – приводит пример ведущий юрисконсульт департамента Est-a-Tet Юлия Дымова.

И за последнее время число таких спорных сделок на рынке растет. «На вторичном рынке за последний год количество сделок заметно снизилось. А доля оспариваемых сделок сегодня составляет примерно 20% от общего количества сделок с недвижимостью», – уверена Елизарова.

Вместе с тем в конце прошлого года активно обсуждался законопроект, разрабатываемый Минэкономразвития (МЭР), о запрете изъятия жилья у добросовестных приобретателей. Документ предполагал запрет на отчуждение жилого помещения, выбывшего из владения РФ, субъекта РФ или муниципального образования, от гражданина – добросовестного приобретателя, для которого оно на момент предъявления иска было единственным, даже если указанное жилье выбыло из владения публично-правового образования помимо его воли или было приобретено безвозмездно. Тем же, у кого оно уже изъято, – выплатить компенсацию. «Надо в первую очередь защищать права гражданина, потому что по сравнению с государством это заведомо более слабая сторона. Добросовестный приобретатель должен быть защищен от судебных преследований. Тем более когда дело касается жилья, особенно единственного», – пояснял ранее первый зампредседателя думского комитета по государственному строительству Михаил Емельянов.

Однако, по мнению экспертов, к подобным нововведениям необходимо относиться осторожно. «Если незаконное отчуждение произведено из госсобственности в связи с недобросовестностью чиновника, то здесь справедливо вести речь о взыскании убытков с чиновника, а не об истребовании квартиры. Однако если отчуждение произведено по поддельным документам, то запрещать истребованием неверно, так как такие правила, наоборот, могут повлечь увеличение числа преступлений, совершаемых с госквартирами», – рассуждает партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн» Павел Герасимов.

Что примечательно, в Общественной палате тогда законопроект МЭР раскритиковали. Несмотря на то что законопроект защищает права граждан, он создает определенную коллизию. А именно – нарушает принцип равенства собственников, указывала председатель комиссии ОП по общественному контролю Лидия Михеева. В своем заключении на законопроект МЭР ОП напирала на необходимость того, что убытки за незаконные действия чиновников не должны нести ни добросовестные приобретатели, ни государство. «Если была вина должностных лиц государства, убытки надо взыскивать с того чиновника, который принимал незаконное решение или неправильно оформлял документы», – соглашалась председатель думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

Впрочем, законопроект МЭР так и не был принят. Зато активно обсуждался законопроект Минюста об изъятии единственного жилья у должников. «Мы не отказались от этой идеи, работаем над этим законопроектом. Сейчас закончилось общественное обсуждение, мы собираем все замечания и предложения, я думаю, что многие будут учтены», – заявил RNS замминистра юстиции РФ Михаил Гальперин. По его словам, общественное обсуждение законопроекта уже завершилось, и сейчас он проходит межведомственное согласование. «Я думаю, что скоро мы будем вносить его в правительство, пока еще законопроект находится на согласовании с другими ведомствами», – указал чиновник.

Отметим, ранее по инициативе Конституционного суда Минюст разработал документ, предлагающий изымать у должников единственное жилье в счет уплаты долгов. При этом отбирать единственное жилье предлагается только в случае, если его площадь двукратно превышает законодательную норму по метражу на человека. Кроме того, изымать жилое помещение можно будет при условии, если его стоимость превышает двукратную стоимость жилого помещения, которое положено по закону должнику и его семье.

Реакция на законопроект была довольно противоречивой. Например, Центробанк (ЦБ) в целом поддержал законопроект Минюста, подчеркнув, что он нуждается в доработке. В свою очередь, в Госдуме сомневались, что закон может быть принят в существующем виде. В Общественной палате опасались, что новшество ударит в первую очередь по наиболее социально незащищенным слоям населения. «Зачастую должниками являются как раз граждане с небольшим достатком, которые набрали потребительские кредиты или микрозаймы под огромные проценты. В результате принятия закона эти люди рискуют вообще остаться без жилья, если у них нет больше ничего, что мог бы арестовать судебный пристав», – поясняли в ОП.

КАТЕГОРИИ