Что делать если соседи мешают продавать квартиру. Как продать квартиру с проблемными соседями? Сосед и его не всегда трезвые друзья постоянно курят у вас на лестнице
Сделки с комнатами в коммунальных квартирах никто из риэлторов простыми не назовет. Прежде всего потому, что каждая третья подобная сделка не проходит без конфликтов с соседями.
Новая волна
Сегодня на петербургском рынке недвижимости идет новая волна попыток рейдерских захватов квартир. Зачастую именно такая цель преследуется лицами, вывешивающими объявления «Куплю долю в квартире срочно и дорого».
На практике механизм захвата выглядит следующим образом. Некто выкупает долю квартиры у одного из совладельцев, вселяется и начинает вести асоциальный образ жизни. Громкая музыка до утра, шумные гости, пьянки… Особенно это лицо старается шуметь, когда приходят смотреть квартиру потенциальные покупатели, претендующие на остальные доли.
Естественно, квартира становится неликвидной. И собственники остальных комнат вынужденно продают свои доли по дешевке тем самым персонам, которые подселили в квартиру дебошира.
Также, по мнению риэлторов, участились случаи, когда борьба «на выживание» начинается между родственниками. Впрочем, подавляющее число сделок с долями в Петербурге все же проводится не с «семейными» квартирами, а на рынке «коммуналок». Тем более что последних в городе более ста тысяч.
И, по оценкам Санкт-Петербургской палаты недвижимости, сособственники коммунальной квартиры пытаются мешать совладельцу, который решил продать свою долю , примерно в 25-30% случаев. «Часто совладельцы устраивают скандалы во время просмотра комнаты потенциальными покупателями, меняют замки на двери или устанавливают дополнительные засовы», - рассказывает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
Правовые подробности
В большинстве случаев найти выход из затруднительного положения продавцу и покупателю может помочь только юридическая грамотность.
Напомним: в соответствии со статьей 244 ГК РФ жилье, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Это право бывает двух видов - совместная собственность, без определения долей каждого из собственников. И долевая - где она выражается в виде доли или процентов.
Для порядка еще следует упомянуть такую форму собственности, как раздельная. Это, например, жилье, принадлежавшее одному из супругов до брака и, соответственно, остающееся исключительно в его собственности. Или, например, недвижимость, полученная одним из супругов в дар, в наследство или по иным безвозмездным сделкам. Наконец, условие о сохранении недвижимостью статуса раздельной собственности может содержаться в брачном договоре . Но пока такие документы - скорее, экзотика, чем правило. И, как предупреждают в Нотариальной палате СПб, Росреестр не регистрирует условия брачных договоров. Поэтому в случае утери документа доказать что-либо будет затруднительно.
Впрочем, по словам генерального директора ООО «АВЕНТИН-Центр юридических услуг» Сергея Подлевских, на петербургском жилищном рынке квартир, находящихся в совместной собственности, немного. Поэтому далее речь пойдет о долевой собственности.
При этом нужно понимать особенности такого владения. Сергей Подлевских приводит следующий пример. Двое собственников в равных долях владеют двухэтажным домом. И на словах договорились, что один проживает на первом этаже, другой - на втором. Допустим, происходит пожар и второй этаж сгорает. В этом случае «теряется» не вся собственность второго владельца, а по половине каждого. И второй собственник остается владеть половиной несгоревшего первого этажа. Что ущемляет интересы первого собственника.
Да и продать такую недвижимость можно только в случае, если на это согласны все сособственники. Иначе говоря, общее право владения далеко не всегда сособственникам удобно.
Шаг к самостоятельности
Но ситуация исправима. Если совладельцы намерены самостоятельно распоряжаться своей долей, им следует обратиться к нотариусу. И тот заверит соглашение сторон об определении порядка пользования и владения.
Поясним на следующем примере. В трехкомнатной квартире проживает три собственника. В этом случае в соглашении будет уточняться, кто какой именно долей имущества распоряжается, и, например, кому в какой из комнат жить. Более того, если порядок пользования определен, каждый из совладельцев вправе сдавать «свою» комнату в наем без согласия других собственников.
А в случае раздела общего имущества каждый собственник сможет претендовать именно на «свою» часть жилья.
Продажа такой доли производится по тем же правилам, что и продажа комнаты в коммуналке. Второй и третий сособственники имеют преимущественное право выкупа.
В свою очередь, покупателю доли нужно помнить, что сделка будет действительна только при письменном согласии всех совладельцев квартиры.
Наконец, важен и такой нюанс. Выраженная в долях либо процентах доля означает владение не только частью квартиры, а и общим имуществом дома. Доли всех собственников суммируются, и каждый оказывается собственником соразмерной части общего имущества.
Преимущество соседей
Как говорилось выше, и в «семейной» квартире, и в «коммуналке» сособственники имеют преимущественное право приобретения продающейся комнаты (доли). Это значит, поясняют юристы «Центра риэлторских услуг», что о намерениях продать свою собственность продавец обязан уведомить всех сособственников . И те при желании сами могут выкупить комнату на предложенных продавцом условиях.
Уведомление должно содержать назначенную продавцом цену и другие условия сделки. Если у продавца хорошие отношения с соседями и те на комнату не претендуют, он может сам собрать их отказы от покупки в письменной форме. Также уведомление можно отправить телеграммой. Но, советуют риэлторы, лучше - чтобы это было заказное письмо с уведомлением о вручении и описью содержимого. И отправлял этот документ нотариус.
Если же продавец в этом уведомлении напишет одну цену, а потом продаст жилье «на сторону» по более низкой, каждый из сособственников будет в праве в течение трех месяцев опротестовать сделку в судебном порядке.
А если желание купить комнату выразит не один сособственник, а несколько, продавец будет выбирать, с кем иметь дело, по своему усмотрению. Продавать же «на сторону» можно только в случае отказа совладельцев квартиры.
Спрятаться не удастся
На первый взгляд такие правила позволяют совладельцам, не желающим допустить продажу комнаты постороннему лицу, препятствовать сделке бесконечно долго.
Хитрость первая - скрываться от уведомления. Не секрет, что многие совладельцы давно живут по другим адресам. Но, как поясняют в Нотариальной палате СПб, нотариус отправляет два письма - по месту прописки сособственника и по месту нахождения продаваемого имущества. Ждет месяц и отсутствие ответа считает отказом. А далее выдает свидетельство, что сособственник своим правом преимущественного выкупа не воспользовался.
Мотивация следующая: право собственности налагает на владельца определенные обязанности и хотя бы раз в месяц он должен появиться по адресу своего владения и познакомиться с пришедшей почтой.
Хитрость вторая - в ответ на уведомление заявлять, что готов приобрести выставляемую на продажу долю. Но пока нет денег. Поэтому, дескать, подождите, пока накоплю.
Но и такой подход не способен остановить продажу. Как поясняет Сергей Подлевских, даже при явной заинтересованности одного из соседей продавец не обязан ждать дольше месяца.
Кстати, в свою очередь, стороннему покупателю лучше не верить на слово продавцу, что все сособственники уведомлены, а убедиться в этом лично. Узнать реальное число совладельцев можно, запросив в Росреестре выписку из ЕГРП.
Справедливости ради следует уточнить, что продавец комнаты вообще может уклониться от обязанности предлагать соседям воспользоваться преимущественным правом выкупа. Но в этом случае он будет нарушать закон: продавец получает деньги в конверте, а комнату оформляет на покупателя через договор дарения.
Естественно, в данной ситуации права совладельцев будут нарушены. Но, как признают участники рынка, зачастую сособственники в судебном порядке ничего доказать не могут. Ведь даже факт публикации в СМИ объявления о продаже комнаты не является прямым доказательством продажи. Продавец спокойно может заявить, что сначала хотел продать, а потом передумал и «подарил хорошему человеку».
Теоретически предложение доли в находящейся в общей собственности квартире интересно гражданам, желающим получить петербургскую регистрацию (прописку). Ведь собственник имеет полное право прописаться в купленной им доле, и размер доли не будет иметь значения. Кроме того, новый владелец сможет прописать своих детей в возрасте до 14 лет. Но на рынке уже присутствуют специализированные агентства, распродающие квартиры «под прописку» буквально по метру. И такой вариант решения проблемы с регистрацией обойдется гораздо дешевле.
Наталья Капцова
Время на чтение: 5 минут
А А
Добрыми друзьями соседи по дому бывают крайне редко. Как правило, все с точностью до наоборот. Соседи изматывают нас бесконечными ремонтами и громкой музыкой, не дают спать нашим детям, курят в подъездах, заливают «вчера» натянутые потолки, паркуются под нашими окнами и пр. Уговоры, просьбы и требования не действуют, и остается только бессильно махать кулачками из-за занавески в своей квартире.
Соседка постоянно держит вахту у дверного глазка?
Дежурит и днем, и ночью? А потом с подружками на лавочке обсуждает — с кем вы пришли, во сколько и до какой степени в некультурном состоянии?
Сделайте муляж камеры видеонаблюдения или купите данное бутафорское оборудование и повесьте на лестничной клетке так, чтобы в «поле зрения» камеры попадала соседская дверь целиком. Теперь вы будете «смотреть» друг на друга. Не забудьте приклеить плакат — «Мы следим за вами», порвите бабулины «шаблоны».
Можно также заклеить ее дверной глазок обычным скотчем или поступить еще более жестоко — залить глазок силикатным клеем (отмыть и отодрать его невозможно).
Соседи достали вас настолько, что хочется выгулять собаку под их дверью?
Расклейте объявление (или подайте его в интернете) об аренде квартиры. Например, «Нужны жильцы на полгода, чтобы присматривали за квартирой. Платить только за ком/услуги». Пусть их замучают звонками. Добиться вы, конечно, ничего не сможете, но на душе от маленькой пакости станет чуточку теплее.
Не забудьте указать, что звонить следует с 6 до 8 утра в выходные или с 11 до 12 ночи по будням.
Если нет телефона — пишите их адрес. Так даже интереснее.
В соседнюю квартиру въехала молодая пара и уже успела вам изрядно надоесть своими ночными «сабантуйчиками» с гостями и морем алкоголя?
На ваши просьбы «дайте людям спать» не реагируют и даже хамят?
Купите глушилку GSM-сигналов. Мобильные телефоны в их квартире работать перестанут. Правда, есть один минус — в вашей квартире они тоже работать не будут.
Соседи пьянствуют, роняют шкафы, пляшут в 3 часа ночи под Верку-Сердючку?
И так активно стучат вилками по тарелкам, что у вас люстра качается? И двери не открывают? И на стук не реагируют?
Выкрутите пробки (если щиток на лестнице), пусть посидят в темноте.
Будут продолжать — повторите акцию.
Молодой сосед не представляет своей жизни без радио Шансон?
На всю катушку каждый вечер? Именно тогда, когда вы после вкусного ужина, завернувшись в мягкую пижаму, собираетесь прилечь и почитать газетку?
Купите своему ребенку синтезатор. Или гитару. В общем, неважно — какой инструмент, важно, чтобы он был громким, а тренировки поутру — регулярными.
Если нахалы поселились прямо под вами, и борьба с ними ничего не дает…
… то, кроме музыкального воздействия, постоянной транспортировки диванов по комнате, танцев до упаду и включенных на 2-3 часа строительных приборов, можно использовать в качестве мести и потоп . Как следует залейте соседей и, прежде чем они к вам прибегут с воплями, насухо вытрите пол.
Не забудьте сделать большие глаза («О, у нас здесь такие страшные перекрытия! Аж со времен царя Гороха не меняли!») и предложить подняться к соседям выше или позвонить сантехникам.
Сосед окончательно обнаглел, паркуется прямо на выезде из двора или на детской площадке?
А вечерами прямо под вашим окном включает магнитолу на полную мощность и распивает пиво с друзьями?
Все ваши робкие просьбы упираются в обещание этого наглеца переломать вам ноги, если еще раз о чем-нибудь попросите.
Как наказать хама?
Если бабули и малышня в вашем дворе любят покормить голубей, то просто бросьте горсть пшена или хлебных крошек на капот и крышу соседского автомобиля . Больше он ставить ее здесь не будет.
Соседи по даче утомили своими пьяными компаниями, шашлыками и музыкальными девочками?
Поток гостей бесконечен и не хочет останавливаться?
Под покровом темноты незаметно и бесшумно, как ниндзя, проберитесь в «триссову будку» (уличный туалет) гостеприимного соседа и бросьте в отверстие пачку дрожжей . Утром соседа и его гостей ждет не только бесподобный аромат, но и значительно увеличенное под воздействием дрожжей содержимое туалета.
Ближайшее время тишину у вас на даче никто не нарушит.
Соседи весь дом поднимали на уши в течение месяца своим ремонтом?
Ломали, строили заново и штробили стены, стелили полы, часами напролет не выключая перфораторы, дрели и лобзики?
Сделайте им подарок на новоселье — устройте караоке-ночь с друзьями !
А если обозленные новоселы вломятся к вам в 4-5 утра с требованием «заткнуться», можно рассмеяться им в лицо и сообщить, что это ваша благодарность за месяц головной боли, падающей на голову штукатурки и недосмотренных .
Донимает соседская собака?
Купите специальный свисток (или прибор) , на который реагируют исключительно животные, и начинайте общаться с собакой в тот момент, когда ее хозяева ложатся спать.
Ваши соседи сверху слишком любвеобильны?
Вы устали по ночам курить на балконе, пока не стихнут стоны и скрип кровати?
Напишите красивым почерком любовную записку для жены соседа (от, например, некого Васи) и бросьте ее в почтовый ящик (или суньте в дверь). Замечательно, если Вася окажется другим вашим гадким и мерзким соседом — вы убьете сразу двух зайцев.
Всё. Вы восхитительны. Ближайшую неделю можете спать спокойно.
Сосед и его не всегда трезвые друзья постоянно курят у вас на лестнице?
А вы ненавидите курильщиков и начинаете долго и нудно кашлять от дыма? Есть отличный метод отучить соседа курить!
На дно банки, которую обычно ставят «под окурки» на лестнице, насыпьте наструганной со спичек серы . Больше сосед здесь курить не будет.
Если по физическим параметрам вы обгоняете соседа на 20-40 кг (и в прошлом занимались карате, самбо или хотя бы капоэйрой), можно в момент докуривания им сигареты резко выскочить из квартиры и потушить соседа вместе с сигаретой из огнетушителя . Эффекта, может, и не будет, но бурные овации супруги гарантированы.
Еще один, вполне мирный и, как ни странно, действенный способ отучить соседей курить в подъезде.
Выбрасываете всех их «баночки под окурки» и вместо них вешаете объявление — «Кто еще раз здесь закурит, будет иметь дело со мной лично».
Кто этот страшный «со мной лично» — никто не знает, но закурить будет боязно.
Каждое утро вашим будильником становится музыкальный центр соседа?
А стенки между квартирами — тоненькие? И вам хочется его расстрелять из рогатки волчьими ягодами?
Насыпьте (если он живет на 1-м этаже) ночью пшена и семечек на его подоконник. Пусть у него тоже появится «любимый» будильник.
Очень милый способ отомстить соседям…
… — развесить в вашем районе (не по пути движения соседа!) объявления следующего содержания: «Пропал любимый котик дочери. Рыжий, худенький. Отзывается на кличку Кыся. Просим принести по адресу ****. Вознаграждение гарантируется (3000 рублей)».
Любая кошка рыжего (и не только) окраса среагирует на эту кличку. Поток «страждующих» (бабушек, детей и бездомных горожан) с рыжими кошками потянется к вашим соседям сразу и надолго.
Веселье гарантировано!
Способов «отравить жизнь» соседям — вагон и маленькая тележка. Отдельные мастера даже пишут целые многостраничные пособия по «мстям» соседям.
Но стоит отметить, что иногда гораздо эффективнее бывает позвать соседей к себе на новоселье (или просто в гости) на шашлыки и «рюмку чая», чем устраивать баталии и соревнования на тему «кто кому изящнее отомстит».
Также не стоит забывать, что частная собственность неприкосновенна. Как и тишина по ночам. И за любую «мстю» могут «административно», а то и уголовно наказать.
Будьте добрее, и не забывайте ставить себя на место соседей!
Были ли в вашей жизни похожие ситуации? И как вы из них выходили? Поделитесь своими историями в комментариях ниже!
Ужиться с нездоровыми соседями еще сложнее, чем со здоровыми.
Жизнь в многоквартирном доме имеет как положительные, так и отрицательные стороны. К положительным, например, относится то, что если дома что-то случилось, а вы в отъезде или на работе, вам могут позвонить соседи. Опять же есть кому присмотреть за имуществом, котом или цветочками. Отрицательные заключаются в том же наличие людей за стенкой-сверху-снизу, которые могут докучать вам своими перфораторами, бегающими детьми и попойками и бурно реагировать на ваши дрели и музыкальные трели. Все советуют принимать во внимание правила общежития, искать компромиссы, договариваться и мириться, раз уж вы живете в многоэтажке, а не в собственном особняке на опушке леса. А что делать, если среди соседей имеется человек с особенностями психики и логичные и разумные доводы он совсем не понимает?
А потом она сошла с ума
В редакцию Rus.Postimees обратился мужчина с деликатной проблемой. Он живет в стандартной многоэтажке, имея соседкой сверху даму с явным расстройством: «В молодые годы она крепко выпивала и, так сказать, морально разлагалась, потом получила серьезную травму, вылечилась и начались наши нелогичные склоки».
Проблема заключается в том, что женщина пытается диктовать условия совместного проживания за гранью разумного: «Так она, засунув нам в почтовый ящик выписку из своей истории болезни, начала требовать, чтобы после 22.00 мы разговаривали только в маленькой комнате, но не вздумали болтать в гостиной или на кухне. Ей это якобы мешает уснуть, а она дама нездоровая и должна высыпаться. Потом она душила нас своей странной музыкой, заявив, что будет мстить нам за болтливость и жестокосердие. Дело дошло до прямых угроз спалить нашу квартиру. Конечно, и мы, и она вызывали полицию, но нам только посочувствовали, а ей погрозили пальчиком – что с нездоровой возьмешь?»
Он рассказывал и о других проделках нездоровой соседки, но поскольку побеседовать с противной стороной нам не удалось, оставим подробности за кадром и подумаем над общим вопросом: что делать с соседом, у которого не все дома, и договориться по-хорошему с ним не получается?
Полиция и социальные работники в помощь
Для начала мы обратились в Департамент полиции и погранохраны. Во время активных выяснений отношений именно стражи порядка первыми приезжают на вызов. Кроме того, к ним же придется обращаться, если буйный сосед выполнит свое обещание и подожжет дом.
Руководитель участковых полицейских Нарвского отделения полиции Елена Роос-Метсма говорит: «Если в такой ситуации соседи и квартирное товарищество не могут самостоятельно найти решение проблемы и, например, у человека нет родственников, близких, которые могли бы помочь в разрешении ситуации, следует обратиться в социальный отдел местного самоуправления. Социальные работники местного самоуправления достаточно компетентны, чтобы оценить ситуацию, в которой человек находится, они консультируют клиентов, нуждающихся в помощи, и могут предложить подходящее решение».
Например, объяснила Роос-Метсма, в зависимости от необходимости человеку может быть назначено опорное лицо (tugiisik), которое помогает справиться с решением проблем, улучшить качество жизни, помочь такому человеку связаться с другими учреждениями, например, медицинскими или реабилитационными: «Но если человек проявляет агрессию, нарушает общественный порядок или есть основание полагать, что поведение человека может быть опасно как для окружающих, так и для него самого, следует позвонить по номеру 112, после чего на место прибудут полицейские». Стражи порядка, кстати, могут организовать и быстрое оказание медицинской помощи.
Поскольку реальную и долгосрочную помощь в таких ситуациях может оказать социальная служба муниципалитета, с вопросом, что делать, если сосед «заболел», мы обратились в управу столичной части Пыхья-Таллинн. Советник по связям с общественностью Максим Рогальский ответил: «Трудно комментировать, не зная всех обстоятельств и нюансов конкретной проблемы. Но в целом можно посоветовать использовать все возможности для того, чтобы договориться, проявив при этом терпение и настойчивость. Это, конечно, нелегко. При этом к процессу примирения можно попробовать привлечь местного соцработника, который заодно проверит, есть ли основания считать, что человек представляет какую-либо опасность для себя или для окружающих».
И вот самое главное: «Если это так, то социальные службы могут инициировать процесс назначения опеки или помещения человека в специализированное медицинское учреждение. В конечном итоге это решение принимает суд. Конечно, основания для принятия решения об ограничении прав человека должны быть весьма и весьма вескими».
Кроме того, если ситуация совсем вышла из-под контроля, а буйный сосед не столько болен, сколько прикидывается, то законы предусматривают вариант его принудительного выселения из дома.
«Теоретически в суд могут обратиться и совладельцы жилья (дома), если один из соседей доставляет им серьезные неприятности. Они могут ходатайствовать об отчуждении квартиры», - сказал Рогальский.
А можно и выселить
Не теоретически, а практически! Процедуру этого процесса мы попросили описать руководителя юридического бюро Invictus Юри Асари: «Если не помогают ни разговоры, ни полиция, применимы и крайние меры. На основании статьи 14 Закона о квартирной собственности, если сосед неоднократно нарушает свои обязанности по отношению к другим собственникам квартир, и если они не считают возможным его дальнейшее пребывание в доме, то можно потребовать отчуждения им своей квартирной собственности. Это требование может быть предъявлено в том случае, если собственник квартиры своей деятельностью создает существенные препятствия для пользования другими квартирными собственностями».
Юрист уточнил, что решение относительно предъявления требования, принимают собственники квартир большинством голосов. Это решение может принять и общее собрание членов квартирного товарищества (решение Государственного суда по гражданскому делу нр. 3-2-1-83-04). На собрании должны быть представлены члены товарищества, которым принадлежит более половины квартирных собственностей, и решение «за» должно приниматься большинством участников собрания (решения Государственного суда по гражданскому делу нр. 3-2-1-187-12). «Принятым решением нужно дать время для добровольной продажи, и если человек за это время сам квартиру не продает, можно обратиться в суд с иском о принудительной продаже. На основании иска суд принимает решение о принудительной продаже и дает, в свою очередь еще какое-то время (не очень большой срок, в моей практике это было примерно 2-3 месяца), и если человек квартиру не продает, она продается через судебного исполнителя», - объяснил Асари.
Нужно помнить, что требовать принудительной продажи можно только в том случае, если с человеком невозможно проживать в одном доме. И он необязательно должен быть душевнобольным.
Юрист обратил особое внимание на следующее: «Поскольку данный вопрос касается нарушения конституционного права человека на собственность, суды очень взвешенно подходят к такого рода требованиям. Прежде всего, должны быть соблюдены процессуальные нормы, т.е. решение общего собрания должно быть правомочно и описанные в нем обстоятельства доказаны. Кроме этого решение должно быть доведено до сведения виновника. В качестве доказательств подойдут акты, составленные товариществом или Департаментом здоровья, фотографии, показания свидетелей, данные о вызове полиции, аварийных служб или спасателей.
«Обычно уже первые шаги по возбуждению производства принудительного отчуждения дают положительные результаты, - поделился опытом юрист. - Виновники (и его родственники) понимают, что дело серьезно и чревато последствиями. Если квартиру продаст судебный исполнитель, цена будет низкой, а затраты большими. За полученные деньги будет сложно купить что-то другое. Поэтому подобные споры часто завершаются компромиссами. Например, квартиру все-таки продают, виновника помещают в закрытое лечебное учреждение или забирают к себе родственники. Многое из того, что ранее игнорировалось – становится реальным и возможным. Хотя бы из-за увеличения финансовых рисков».
И последнее. Неважно, кто фактически проживает в квартире. Требование о принудительном отчуждении всегда предъявляется против ее собственника.
